常德桃花源:等春天的日子 吸引投资是关键

来源:中国房地产报

桃花源是按这么一个规划来布局的:观光旅游、休闲度假、文化娱乐、动漫创意、总部经济、会所经济、生态经济、特色工艺等产业为主导,沿沅江、秦溪两带往周边辐射,形成所谓一源(秦境桃花源)引领、古镇(桃花源古镇)依托、两带(沅江、秦溪)延伸、四区支撑的产业空间。

“冬天来了,春天还会远吗?”3年来,常德桃花源管委会主任唐智勇每年都会用这句话鼓励自己。

等春天对于唐智勇有两层含义,一是等待每年春天桃花盛开的时候,常德桃花源会吸引更多游客前来观赏;二是等待常德桃花源古镇的“春天”。季节会准时到来,但是桃花源古镇发展到今天,在他的意识里离真正意义上的春天还有点距离。

“这几年比较困难,也经历了各种复杂的情况,但是我对桃花源还是很有信心的。”唐智勇告诉中国房地产报记者。这几年,常德桃花源管委会通过各种渠道,不遗余力地打造桃园古镇。让他庆幸的是,9月22日,桃花村的水溪河畔,投资50亿元的桃花源古镇项目主体工程正在加快建设。古镇主大街主体建筑将在4个月内封顶,2016年桃花盛开时节,古镇将开门迎客。

不过,这样的消息并不足以振奋,因为常德桃花源还有诸多问题需要面对。

 

桃花源的困惑

 

“桃花源开发原本就错过了1980年代的最好机遇,可到现在哪里是真正的桃花源,十几年来还争论。”常德桃源镇一位居民说。

“据陶渊明研究学会一位龚姓会长考证,陶渊明的确来过我们常德,这里是正宗的桃花源。”唐智勇告诉中国房地产报记者。

重庆酉阳县原旅游局局长石政波却称,尽管酉阳桃花源出名稍晚,但专家认为,酉阳桃花源最接近陶渊明的《桃花源记》所描述的景色。

且不说最具有话语权的常德和酉阳桃花源仍然停留在口水争战中,1980年代以来,安徽、四川、云贵等30多地桃花源开发如雨后春笋般出现。那些闷声开发的桃花源景区已经开始大赚游客的钞票了。

除了概念上的争抢,让唐智勇感慨的是常德桃花源的定位问题。

虚耗了十几年,等到湖南人明白过来,已经是上世纪90年代初了。湖南省市县几级政府紧忙筹备,划定了桃花源、夷望溪、沅江风光带等133平方公里(核心景区15.8平方公里)区域,设立了湖南省桃花源风景名胜区管理处(以下简称“桃管处”)。

“那个时候的桃花源属于桃源县管辖,投入严重不足,仅仅修复了渊明祠、水府阁、桃川宫等景点,修建了桃花源宾馆、仙源宾馆等配套设施,算是造就了桃花源旅游产业的第一次开发高峰。”唐智勇告诉记者。

但是这次开发高峰持续的时间不长,昙花一现之后很快就衰落了。缺乏长远的规划,级次也低,楼亭台榭、诗文碑刻仅停留于观光旅游,产品单一,乱搭乱建现象严重,旅游的几个基本要素均不具备,停车场、公共厕所严重缺失,吸引力不强。桃花源在县管模式下缺乏后续的维修投入,景区老化快,水府阁、桃川宫、竹廊等大多数景点都成了危房。

“桃管处作为自收自支的事业单位,缺乏行政体制内强而有力的政府支撑,又缺乏市场体制下活力充沛的竞争机制,累积多年之后机构臃肿、债务包袱沉重,营销、服务每况愈下。2010年~2011年间国家4A级景区复核时,两次给了黄牌警告。”唐智勇说。

 

上收市管以后

 

2010年10月,常德市委市政府决定将原桃源县漳江镇的龙坪、凤麒、甘潭,原剪市镇的广福殿、张家湾、白鳞洲6个村142.48平方公里划入原桃花源镇,作为市级直属行政区域。

2011年3月28日正式筹建桃花源旅游管理区,设立区工委、管委会负责全区行政经济社会事务,管委会内设11个局(办)和7个市直派驻分局,百余名工作人员。同时组建了市级桃花源旅游投资开发集团,以此为投融资平台进行公司化改造,接受了原桃管处、桃花源镇政府、桃源二中等单位近1200人,以及两亿多元债务。

桃花源景区经此调整,由原先的县属副处级事业单位变成了市直行政机关,只等湖南省委省政府的一纸批复,取得行政审批、许可、执法权限,即可荣升为常德人所说的“一城五区”之一区了,无需借用市属职能部门或桃源县的名义来规划或招商引资。

“2011年,桃花源上收市管,从桃源县分出来,外加上从桃源县漳江镇和剪市镇划过来的六个村,构成了常德市桃花源旅游管理区,与市属武陵区、鼎城区、经开区、柳叶湖旅游管理区一起成为新常德的一城五区,纳入常德城区的统一规划和管理。这一风景区管辖面积不大,142.48平方公里,城镇规划面积9.2平方公里,即桃花源镇、桃仙岭街道2个乡镇(街道),总共38个村,3.85万人。”唐智勇介绍说。

上收市管,会改观之前程序繁琐和运行不力的窘况,但事情并非那么简单。

缺乏对桃花源景区科学的规划成为首先面对的问题。“目前常德市对整个景区的规划已经花了好几千万。”桃花源区旅游局局长胡学军说,他们请了国内多个顶尖的城市设计研究院参与规划,常德市天城规划建筑设计有限公司始终都在其列,最后拿出的是《桃花源镇古镇片区控制性详细规划》。

桃花源是按这么一个规划来布局的:观光旅游、休闲度假、文化娱乐、动漫创意、总部经济、会所经济、生态经济、特色工艺等产业为主导,沿沅江、秦溪两带往周边辐射,形成所谓一源(秦境桃花源)引领、古镇(桃花源古镇)依托、两带(沅江、秦溪)延伸、四区支撑的产业空间。

“土地的审批权限在上面,我们国土资源局是常德市局在桃花源的一个窗口,相当于驻桃花源的工作组,桃花源古镇涉及一些拆迁,我们都是按国家政策去做的,补偿也是很到位的。”常德市国土局副局长钟海告诉中国房地产报记者。

常德桃花源下一站:旅游先导 养老随后“桃花源景区不能像前几年那样只靠桃花源的湖光山色招揽游客,那样的话,就很容易让游客厌烦,也是不可能长久的。”唐智勇说。

从常德市区驱车向西南方向行驶,途经约三十公里处的桃源县城驻地漳江镇的外围,再走十八公里就到了桃花源景区。

横跨在国道两边的景区牌坊上有江泽民同志手书的“桃花源”三字,据载是1995年3月留下的墨宝。时过境迁二十年,却成了常德桃花源最显眼的标示了。

此前的2011年,按照常德市的设想,做大做强桃花源品牌,促进桃花源旅游经济发展,把桃花源建设成全国知名旅游目的地和国家5A级旅游区。具体目标是5年内投入30亿元加强景区开发建设,其中政府投入12亿元,加强旅游基础设施建设,通过招商引资投入18亿元实现景区旅游项目开发建设。

他们预期,到2015年景区游客人数达300万人次,实现门票收入1亿元,旅游综合收入突破25亿元。

“人们只是在书上听说过桃花源,我们打造桃花源古镇不仅要复原陶渊明笔下的景象,更重要的是想为世人打造一个休养身心的地方。”常德桃花源管委会主任唐智勇告诉中国房地产报记者。

日前,投资50亿元的桃花源古镇文化旅游建设项目已初具规模,将为游客再现陶渊明笔下的“世外桃源”。桃花源古镇项目选址常德市桃花源旅游管理区桃花源镇,将按照国家5A级景区标准建设。

住建局桃花源分局局长李杰凯说,“住建局主要就是负责桃花源古镇片区的市政管理、房地产管理,当地居民的重新安置,安置妥当了就算是工作做到家了”。

常德市为桃花源景区开展的招商引资,除了频频到各地参加投资洽谈会、旅游交易会与旅游商品博览会、大湘西赴台湾旅游促销等活动,力创国字招牌,前往国家几大部委争取立项获取专项资金,也在湖南省委省政府统一部署下的《湖南旅游》杂志上推介桃花源,还在今年6月份新创刊了《常德旅游》季刊,浓墨重彩地渲染常德这座桃花源里的城市,探幽访古,恨不能一笔道尽常德的人文地理,彻底挖掘出旅游的价值。

 

旅游强市战略能否有效?

 

常德地处湘西北,一向被称作是“川黔咽喉、云贵门户”。常德市市长周德睿2013年对此有更现实的认识,“说得好听就是这地方是交通要塞,位置重要;说得现实一点就是这地方偏僻,一夫当关、万夫莫开,舍此再无别路。京广高铁开通以后,长株潭一体化了,岳阳、衡阳、郴州到长沙都是一小时以内的路程,常德就被边缘化了。区位优势就是体现于交通优势,没有交通优势就没有区位优势。咫尺天涯,咫尺通不过就比天涯还远。”

和别的中部省份地级市一样,常德市虽然拥有秀丽的山水,丰饶的物产,但产业结构除了常德卷烟“一烟独大”,其余则几乎乏善可陈,常德市也在努力改变这样的经济现状。

管委会的一位工作人员说,每年来桃花源考察投资客来了一拨又一拨,最终有意投资的却不多。“这么个状况,外商也好,投资者也好,不跟你常德玩了,不到你这里投资了,这里的形象不好,投资环境不好,这不是一般意义上说的不跟你玩了,至少可以敬而远之,这是对我们政府的讽刺,也是我们相关职能部门的耻辱。正因为这样,湖南省委省政府把整治优化经济环境作为一场革命来抓。”周德睿一度这样警告。

3月27日,常德市召开旅游会议,特别提出了旅游强市的口号。要“举全市之力,圆常德621万人的世外桃源梦想”,常德市委市政府这样明确拍板。新上任的市长周德睿亲任旅游产业发展领导小组组长,部署的五个百亿工程中有三个是旅游项目,“世外桃源百亿工程”就是其中之一。

“旅游强市,对常德的未来有着非常重要的战略意义,不仅是我们常德转变发展方式的一个重要途径,也是实现产业升级与转型的重要手段。”周德睿强调,实行精品战略,打造旅游品牌,加强基础实施建设,推进产业融合,做大做强常德的旅游产业。

如果从大湘西的角度看,桃花源风景区恰好处于长沙、张家界、凤凰三地的关键位置上,是武陵山脉片区开发、环洞庭湖生态经济区与大湘西生态文化旅游圈的聚合点。到时候开发成熟了,很快可以造就成一个三地旅游产业集群的黄金中心,成为大湘西的重要枢纽和游客集散地”,胡学军说。

桃花源距桃花源机场约有四十公里,与常德市区至桃花源机场的距离几乎相当,无论出租车还是机场大巴,都须费时个把小时左右。而据介绍,原本穿越桃花源的319国道已经改线,沿着桃花源景区东南边缘绕行,在避秦谷附近开通一个接口,进入桃花源古镇的路程不过是两公里。常长(常德至长沙)、常张(常德至张家界)、常吉(常德至吉首)三条高速公路相互连通,交会于桃花源附近,也要打开一个接口与桃花源景区相连。水路可经沅江直抵常德乃至洞庭湖。“

常德市委市政府的决策者认为,桃花源是常德市的两大重点旅游景区之一(另一个是柳叶湖景区),是常德的城市经营中不可或缺的休闲度假区域,也是立足湘西北、辐射鄂渝川的重要门户。

“2013年,常德市举办了首届中国休闲城市发展论坛,积极参与中国休闲城市发展综合评价活动,成功获得了全国十大最佳休闲城市的国家级品牌桂冠,常德也成了第一个中国休闲城市研究基地。柳叶湖要创建国家级旅游度假区,梦幻桃花岛是柳叶湖文化产业园的核心旅游项目;桃花源要创建国家级5A旅游景区,也已正式启动。”胡学军介绍说。

据悉,二广高速(内蒙古二连浩特至广州)澧县东岳庙至常德段已经建成并试运营。本报记者侧面了解到的消息说,桃花源机场筹谋改建,等级要从4C提升到4D,石长铁路(石门到长沙)、黔张常铁路(重庆经张家界到常德)都已开始动工。此外,常德市委市政府在规划宜常客运专线(湖北宜昌到常德)、长益常铁路(长沙到益阳到常德)、常岳九铁路(常德到岳阳到九江)。

融入大湘西,对于常德那些丰富的旅游资源来说,或许不期之内即可实现。然而,要搭上邻省都会武汉,以及山水重重阻隔的成都和重庆,现实中似乎就有点遥远了。

“不能这样狭隘地考虑,要从更广阔的视野来看,桃花源是中部数个省份中长株潭、武汉、成渝三大经济圈的中间地带,一旦桃花源景区成熟开发后,市场机制运筹得当的话,可望年旅游人次达到300万以上,年旅游综合收入50亿元以上,与市内的其他景区一起,成为常德市产业经济中新的增长极,或许能够改变常德市几十年以来仅卷烟厂一烟独大的产业结构。”唐智勇认为。

 

成功仍待时日

 

桃花源古镇的宣传词是“梦里中国、传世古镇”。根据常德市政府《桃花源古镇片区控制性详细规划》所说,这一片区将形成总面积5.6平方公里,休闲娱乐、观光旅游、疗养度假等功能俱全,拥有湖湘民居特色的山水田园风格的传统生态小城镇。

“8月8日,桃花源古镇全面动工兴建。”胡学军局告诉中国房地产报记者。不过,直到记者离开时,远远看过去,也只看见一两台碾压机在桃花源古镇的地盘上来回行驶,并无明显的开工迹象。管委会的工作人员告诉本报记者,“平整土地已经花了一年多的时间,估计至今都还没有完全搞好,8月底能全面开工就算不错了”。

桃花源古镇就在桃花源镇西南方向几百米处。桃花源镇上的居民并不太多,桃花源景区的规划也有好几年了,他们只知道镇子南面将要兴建一大片商铺,更多的消息也只是听人传闻。

“桃花源古镇的地面上原本就只有一些零零散散的住户,拆迁、安置也都很顺利,按照国家政策来,没有碰上什么意外的麻烦。”国土局副局长钟海说。

桃花源魅力还是有的,投资商反复评估,终究还是会冒着市场风险赌上一把。2012年3月28日,重庆同元集团投资40亿元与景区的桃花源古镇项目签下了合同,2013年3月29日正式奠基。

操刀主宰桃花源古镇的是重庆同元集团。之前开发过云南楚雄州的彝人古镇,据说获得了巨大的成功。“彝人古镇未开发以前接待的都是些散客,因为它的位置就处于大理与丽江之间的必经之路上,云南的旅游资源一向很丰富,游客如云,几乎不需要做什么宣传,路过的散客总会无意间撞了进来。彝人古镇的开发其实分了好几步走,第一阶段当地政府也只是批了500亩,一期开发很快就被游客当成了旅游目的地。第二步政府再批1000亩,第三步又批了1500亩。”湖南同元文化旅游古镇开发公司营销企划部部长章翔介绍说。刨去营销宣传的某些泡沫成分,创建古镇旅游景区虽然布局宏大,花费的时间也长,却能收获巨额利润。

同元集团认为这次进军湖南,宣称桃花源古镇是他们有史以来的“巅峰钜作”,因为“投资规模、规划层级、建筑品质均超越以往”,预计“商铺价值节节攀升,前所未有的资本财富盛宴将就此开启”。

“彝人古镇分批开发的成功,使我们的营销宣传几乎没花什么本钱。凭这以前的经验来说,现在的桃花源古镇项目,我们的营销也只是推出基本宣传小册子,必要时可能也就在央视做几秒钟的广告吧。”章翔说。

从签订合同到正式掘土奠基,同元集团花了整整一年的时间;而从平整场地到全面开工,至今已经一年多了。直到今天桃花源还在做基础建设,就算到2016年古镇迎客,也还有一年多的时间。或许对于“春天”的等待还需时日。

 

景观复原

 

所谓城市,首先就得要有市,也就是要有产业。没有产业的话,城市就是空城,就是死城。“桃花源景区不能像前几年那样只靠桃花源的湖光山色招揽游客,那样的话,就很容易让游客厌烦,也是不可能长久的。”唐智勇说。

桃花源境内青山连绵起伏,秦溪、芳草溪、龙虎溪三水环绕其间。桃源山与桃花山东西相对,中间是横插过来的319国道。沿山脚而行三四公里,跨桥过去再缓缓上坡,就是桃花源镇。

避秦谷是桃花源景区刻意挖掘的一处景观,称之为秦境桃花源。陶渊明文章所说的武陵人捕鱼为业,缘溪行忽逢桃花林,碰到一山,山有小口,由此进入桃花源绝境。据说此处最具有《桃花源记》原址的意境。不过,当地也有人传闻这是后人特意添加的。

“明清以前应该与陶文描写的差不了多少,只是明清时期桃花源地区遭遇过几场零星的地震,地表的形貌肯定会有一些变化,要说现在的避秦谷完全和陶文描述的一样恐怕已经不太可能了,但大致的境况也差不多。”桃花源区旅游局局长胡学军说。

避秦谷要营造的是秦溪入境、豁然开朗、五柳湖岸、渔樵耕读、道教圣地、桃林花海以及生态景观七大景点。游客进入桃花源后,乘船缘秦溪前行,途经田园景观、五个千亩风景林、湿地漂流之后,“忽逢桃花林,中无杂树,芳草鲜美,落英缤纷”,行至桃花洲遇上仙踪迷雾,弃船徒步至仙人岭,穿过叠水瀑布进入山洞,突然豁然开朗,顿时见到良田美景桑竹之属。

景区内沿沅江、白鳞洲分布着捕鱼为业的武陵渔村,以湖湘特色的刘海砍樵为题蓄意筑就的刘海樵庄,屋舍俨然、阡陌交通、良田美池的农耕景观,传统乡村私塾桃川书院,渔樵耕读四大农耕文化体验区,以及重建的桃源山桃川万寿宫道教圣地,沅江南岸要修建大型水秀剧场演绎《又见桃花源》之类的大型音乐剧,另外还要择地修建世外桃源意境的顶级奢华酒店。

除了避秦谷这一招牌性的地标,桃花源景区要修建的桃花源古镇、桃花谷(渊明农耕文化体验园)、沅江风光带、东方浪漫文化园、世外桃源国际慢城,这六大板块都是附会于陶文世外桃源的旅游景观或地产。

“秦境桃花源(避秦谷)即使造得再逼真,如果没有餐饮、住宿、休闲、娱乐等几大产业的强劲支撑,也很招来回头客的,经常都是玩半天的时间就走了。”胡学军说。

桃花源景区最在意的是桃花源古镇。规划设计中就有小吃街、酒吧街、商品街、客栈酒店,另有过街楼、牌楼、国学讲堂、桃源工展馆、桃花源剧场之类的文化娱乐场所,是除了旅游观光,又集餐饮、住宿、休闲、娱乐于一体的文化古镇。

就在这一个8平方公里的现代田园小镇,桃花源管委会欲配套酒店、购物中心、特色商业街、田园别墅、网球高尔夫之类高端体育运动中心,以及沿云起湖到故渊湖一带构建的山水田园生态湿地艺术风情街,意在推出一个人类与自然和谐相处的新城镇典范。

据常德市旅游局相关人士介绍,为快速推进旅游项目建设,2012年常德市委市政府采取了一系列超常规的措施。通过组建政府投融资平台、BT融资和引进战略投资者等模式,桃花源综合开发由政府投资进行基础设施建设,引进战略投资者进行桃花源古镇、意境桃花源等项目建设。

 

吸引投资是关键

 

按照《桃花源镇古镇片区控制性详细规划》,沅江被规划为高端水上游览与运动的基地。三水之上的白鳞洲要建设高端游艇赛艇基地,以及国际帆船运动基地、低空飞行基地,拓展桃花源上至夷望溪、下至常德市区以及柳叶湖、洞庭湖的水上游览线路。

“白鳞洲要打造出一个高端的休闲会所群落,沿着沅江东去,就在附近的广福殿片区要造就一个集医疗、科研、运动、美容于一体的国际养生基地。”唐智勇介绍。

本报记者这次恰好碰上前来考察白鳞洲能否作为养生养老基地的美国凤凰环球股份董事长刘宝枫先生一行,他们对桃花源的一处养老院称赞有加,认为社会性或家庭性的养老方式更有助于老人颐养天年,精气神犹存。与一般的圈养式养老院老人们表情凝滞、眼神空洞、混吃等死不同,社会性养老院可使老人们保持着与社会的正常接触,会有适当的劳动,还可以自己种菜,心情舒畅就会无病无痛,自然容易益寿延年了。

刘宝枫有意要将白鳞洲建设成一个国际化的养老养生基地,唐智勇带领他们一行人前来白鳞洲上这个唯一的村落,与村委会商谈投资意向,妥善安置白鳞洲村民的就业,并就一个生态环保的养老养生疗养基地征询村民的看法。

目前,常德桃花源面临的最大的难题是如何吸引投资客。

“桃花源每年要接待一批又一批前来考察投资的外地老总,只是最后有真正意向的老板并不多”,管委会的一位工作人员说,他们搞不明白为什么桃花源的条件如此优厚,居然还是没有办法让外地的老总投资进来。

招商引资局提供的资料显示,除了同元集团一家投资了桃花源古镇,以及对风情小镇也有投资意向外,剩下的都是常德市政府自己投资,或者是常德地面上的公司投资的。桃川万寿宫是湖南道教协会投资的,桃花大道、缘溪路、桃仙路、桃花大桥之类,除了常德市里的投资,就是以BT方式发包给了桃花源当地的百姓;自来水厂、污水处理是常德北控水务投资的;管道燃气是湖南天俊燃气公司投资的。

“到目前为止,到桃花源投资的有同元集团,还有几家也达成了意向,对接需要一个过程。”唐智勇告诉记者。

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