房联社

本文要谈的讲多观点其实在【畅谈地产】之前的文章中有部份已有提及,此篇文章更多是做为梳理及补充。

谈房地产不会崩盘前先明淅几个概念,崩盘不等于降价,也并不表示遇德个人在唱多房地产市场行情。个人站在客观立场上阐述中国房地产市场发展的现状。可能还存在许多不到位的地方,欢迎各位读者及朋友们指出。

一、房地产行业为国家最重要的支柱产业之一

2013年房地产投资开发总额占全年GDP总额的15%。2013年,全年GDP增速达7.7%,总额达56.9万亿元,而房地产投资额为8.6万亿,占比超过15%。如若房地产在中短期内崩盘,那么中国经济将会产生一定的失落、甚至衰退。

二、开发商资金链逐步健壮,风险意识提高;

经历了2008年的金融危机后,曾经的恒大、绿城都惊险逃脱资金链断链的一劫。如今,国内的房企更加注意资金链的重要性。标杆房企采取的资金高周转策略、海外融资、涉足金融业。这都是提高资金连健壮性及降低融资成本的举措。此外,在2013年整体销售业绩不错的情况下,如今开发商的现金流整体还不错。虽然,有部份中小型开发商因资金不足、断裂而引起的楼盘降价或者企业破产,这肯定是个别现象,可以看作是行业洗牌的结果。

三、三四线城市供大于求,并不具备崩盘的基因

现阶段,大部份三、四线城市出现供大于求的局面,在业内已达成共识。但大多数人,会将“崩盘”这顶帽子扣到三四线城市的头上。事实上,可以认为三、四线城市是存在供大于求的泡沫,而一、二线城市是存在的是价格(房价收入比)泡沫。温州、三亚经曾投资过热,商品房价格被炒到极高的程度,这二个城市房地产市场曾经崩盘过,但也没有影响到整个中国的房地产市场,也无法对整个中国经济产生负面影响。而现阶段,三四线城市的情况属于供大于求,但并无人为的恶意炒高楼市价格,这证明三四线城市并不具备崩盘基因。同时,也可以说此供大于求的现象只为中短期内的现象,城镇化的发展可带来一波消化库存的刚性需求。

四、推动新型城镇化发展,刚性需求中短期不减

《国家新型城镇化规划(2014~2020)》刚刚出台。内容并无特别多的新意,属于老生常谈。新型城镇化,核心为人的城镇化。《规划》中涉及的各类政策不一一解读其中关系及缘由。这里提有关房地产最重点的刚性需求,未来六年将有1亿农民进入城镇,这必将带来大量的刚性需求。新型城镇化将重点在中小城市开展,在三大经济圈、19个城市群所覆盖的城市将成为重点,此部份未来也将集聚中国近50%的人口。农民的入城,将逐步的消耗三四线城市现阶段的库存。据最新统计现阶段常住人口城镇人率为53.7%,距离70%的城镇化率仍有一定的差距。即使国家没有提出所谓的新型城镇化,常住人口城镇化仍可持续一段时间。

五、现阶段中国楼市情况与日本楼市崩盘时不同

经常见到各类文章在谈及中国楼市崩盘时,就会从中国现阶段经济、人民币升值等方面与日本泡沫破裂时作比较,并最终得出房地产“崩盘论”。这里需要理性看待,中国现阶段是存在经济上的问题。但在房地产需求的最基本元素为“人”的前提下,城镇化发展未到尽头前,中国难言崩盘。除非有了房地产宽松的融资政策环境,融资成本降低,地价进一步爆炒。但目前这些因素都不存在。同时,随着美国QE政策逐步缩减,海外上市的企业融资成本会有一定的抬升。中国房地产市场现状更像日本70年代后期的情况,城镇化率达55%左右,在东京、大阪等城市房价受到爆炒。虽然有短暂下滑,但经调控后,房价继续上升,经济继续向前发展。

六、国家经济结构调整未到位时,仍需要房地产行业的支撑

消费、出口、投资,拉动中国经济的三驾马车。投资,中国政府已从2008年的十万亿投资中吸取了教训。投资拉到GDP的增长,治标不治本。消费,结合历史看,在城镇化、工业化快速发展时期,人民的收入水平增速往往会存在滞后。出口,中国的出口优势在于廉价的土地成本、人力成本。而现阶段,此优势已不如越南、印度等国家。出口优势正在逐步的消退。消费拉动中国经济,无疑成了未来中国发展的最大增长点。而提高人民的消费水平,必须依靠实全经济,有了实体经济才能进一步提升人民的收入水平,从而进行消费。现阶段,中国经济需要保持在7%~8%的水平保持增长,仍需要不断的调整实全经济与房地产行业投资之间的比重。也只有进一步降低房地产投资在GDP中的比重,国家经济结构调整才可以进一步到位。同时,经济结构调整也有利于地方政府收入来源的调整,促进依赖土地财政收入政策的弊端。

七、对房地产市场将分类调控、分类指导

此次两会,明确提出将对不同城市的不同情况开展分类调控、分类指导的方针。大致情况是,即对一线城市继续增加供应、抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。而对于库存量较大的城市,要控制供地结构、供应结构。这也保证了,再也不干一个城市发烧,全国吃同样的药的节奏。地方调控成为今后调控的主基调 ,这将更有利于促进房地产市场健康发展。

八、不动产登记制度,将有利于更好调控市场

《国家新型镇化化规划(2014~2020)》指出,6年内将建立不动产统一登记制度。虽然,不动产统一登记制度实施,有可能造成短期内大量的存量房投入市场,在一定程度上会造成房价短暂下行。但从长期看,信息的透明化,各有利于地方政策对房地产市场进一步监测市场,更好的“对症下药“,更好的调控市场。从而,使得房地产市场在供求结构上达到合理的平衡点。

九、土地制度改革,有助于加大一二线城市供求

土地制度改革,其中一项内容为集体土地入市。通过确权等手续,可将集体土地入市,一定程度上加大土地供应紧张一二线城市的可用土地。增加供应,也成为调节房价处于合理水平的主要手段之一。

十、国家信贷紧缩,抑制一二线投资需求

从去年下半年至今,各地银行首套房贷款利率均以无优惠,甚至有些城市保持在110%~120%之间,二套房的基准利率亦进一步提高。日本房地产泡沫破裂的末期,其宽松的金融政策助涨了房地产泡沫的种子,从而导致了日本经济衰落的二十年。鉴于此,中国政府势必会在房地产信贷政策上继续紧缩,抑制房价上涨过快。

 

精选了十个观点,略做整理,欢迎各位朋友指正,朋友如若还有其它观点,欢迎回复讨论。

 

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