困兽犹斗:“去地产化”房企加速卖项目

来源:中国房地产报

正如“进军房地产”成为当年楼市火爆时期的时尚,如今在房地产市场下行时期,“去房地产化”亦成为行业趋势。

7月23日,海南海德实业股份有限公司公告,拟将其所持有的平湖耀江24%股权出售给平湖耀江控股股东耀江房产,耀江房产以双方认可的资产评估值8750.46万元作为本次交易对价。在该次交易完成后,海德股份基本退出房地产市场,公司主营业务将只保留贸易业务。

而在5年前被上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司以38587万元底价竞得的位于杨浦区的“176街坊地块”,平均楼板价20435元/平方米。这个被当时业界誉为“内环中周围学校、交通、生活配套齐全”的黄金地段,此刻其所属项目公司(上海城昱置业有限公司)也在被挂牌转让。转让价仅49753.79万元。

尽管今年5月以来一线城市及部分二线城市房地产市场复苏形势明显,但房地产企业寡头垄断格局也趋于明显,退出房地产行业已成为更多房企的无奈之选。

中国房地产报记者不完全统计,7月以来,已有十几家从事航空、贸易、烟草、电子、电力等原本和房地产不“搭界”的企业,正在以转让地产项目“快刀斩乱麻”的方式远离地产行业。

房地产亏损拖累主业

上海产权交易中心信息显示,上海城昱置业有限公司100%股权及转让方对上海城昱置业有限公司48553.79万元债权正在挂牌转让,挂牌价格为49753.79万元。其中,股权价格1200万元;债权价格48553.79万元。

资料显示,上海城昱置业有限公司成立于2012年,注册资金1200万元,主要从事房地产开发经营、物业管理、投资咨询等业务。股权结构显示,上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司持有公司100%股权。

上海城昱置业主要负责开发上海市杨浦区四平街道176街坊14/7丘地块,面积6294.4平方米,其中商业为15%,办公为85%。

据悉,上海市杨浦区四平街道176街坊自2010年公开土地出让之后,就陷入土地规划、拆迁等纠纷。5年过去了,项目仍处于前期规划阶段,土地为待开发状态,建设工程设计方案尚未通过审批,已取得《建设用地规划许可证》,但未取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。

而上海城昱置业2013年和2014年均未实现营业收入,净利润分别为-79.32万元和9.56万元。而今上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司以49753.79万元低价转让该项目,其中,债权价格高达48553.79万元。

7月23日,海德股份则通过转让旗下项目成功剥离地产业务。

据悉,其所转让的公司,于2005年8月成立,是专为在浙江省嘉兴平湖市开发房地产项目而成立的项目公司。目前,开发项目为“耀江海德城”住宅楼盘。工程总占地约320亩,分三期开发,一期和二期已经完工,并已基本实现销售。项目三期占地约70亩,预计将于2016年完工,2017年交付。此工程项目完工交付后,平湖耀江尚无新盘开发计划。

海德股份称,平湖耀江对上市公司盈利贡献波动性大,尽管公司每年可以确认投资收益,但获得分红很少。公司在此时点将所持股权溢价转让有利于上市公司实现财务投资回报、提高本年利润。“通过该次交易获得的投资收益可用于上市公司主业投资或新利润增长点的培育,从而提高公司资产质量和持续盈利能力。”

在该次交易完成后,海德股份基本退出房地产市场,主营业务将只保留贸易业务。

一个月前,绿景控股亦发布公告,以1402万元转让某项目公司股权,由此该公司再无其他地产项目,也无任何土地储备。随后,绿景披露定增事项进展,公司全资子公司广州市明安医疗投资有限公司近日分别就湛江市儿童医院新建项目、“医院数字营销”规划、“互联网+”医院服务规划签署三个战略合作协议。

7月以来,已有十多家企业转让地产项目,涉及转让资金24亿元。主要原因正是房地产盈利能力的下滑,导致企业不堪重负。

上海产权交易中心信息显示,西安和润置业有限公司49%股权及转让方对和润置业1.84亿元债权打包转让,挂牌价2.08亿元,转让方为上海沪总企业发展有限公司,持有公司49%股权。而合润置业近年来连续亏损正是转让主因,2014年和今年前4个月分别亏损550.75万元和156.86万元。

大型房企也在去地产

中国指数研究院方面则认为,从上半年房地产行业形势来看,行业并购重组的步伐正在加快。截至6月29日,京沪产权交易所待售房企股权达31宗,其中有18家房企出售100%股权,占比58%。这意味着这些房企将完全退出房地产市场。

“去地产化的企业,绝大多数是因为传统的土地市场上难以再分一杯羹。一旦在土地储备上缺乏补给机制,就会有‘退役’的想法。而从此类企业的去地产化的做法看,也主要是回归主业。虽然无奈,但若不及时退出地产,可能会影响主业发展。”上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进分析道。

除了生存被逼不得不“去地产化”的中小房企,也有一些中大型房企在加速去地产,降低地产业务比例。

40多家万达百货、80多家KTV门店将被砍掉,这是万达集团董事长王健林要求近期“尽快完成的工作”。

王健林加快调整百货业态的背后,不乏加快实现“去地产化”的转型目的,甩掉亏本或者盈利能力不足的短板百货业态,增加例如“宝贝王”等体验性业态的比例,将是万达广场以及万达城未来的主体思路。

“万达董事会今年将转型完成时间进一步提早到2018年”。按照王健林的最新设计,到2018年,万达服务业收入和净利润两项核心指标要占集团总体的三分之二以上,万达集团形成四个支柱产业:万达商业、文化集团、金融集团和电子商务。到2016年,万达集团收入和净利润这两项核心指标,服务类业务将首次超过房地产业务。

苏宁环球也在急速转型。从成立文化公司、收购游戏公司、成立教育公司到与资管公司合作做大教育产业,再到与韩国医院合作布局大健康等,无不显示苏宁环球“去地产化”的决心。

苏宁环球副总裁贾森表示,“这一系列动作只是苏宁环球战略转型的开始,未来还将有更多美好等待我们呈现。公司有信心在3年内将旗下苏宁文化打造成具有产值超百亿元的产业集团。”

中茵股份董事长高建荣则表示,由于中茵股份主营的房地产业务面临经营压力,在互联网经济快速发展以及智能家居产品不断丰富的背景下,公司确立了“互联网+大健康产业”的发展战略,未来不排除会在转型之路上做得更纯粹一些。

“类似万达这样的房企积极转型,是担忧传统地产业务盈利空间收窄的风险。当然,由于有比较好的原始资本积累,万达的各类转型实际上和地产还是有密切关联的,比如文旅产业、体验型商业等,都是建立在传统地产开发的基础之上的。”严跃进认为。

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